Рынок недвижимости в 2026 году стал технологичным, быстрым, но отнюдь не более безопасным. Многие покупатели ошибочно полагают, что наличие электронных баз данных и возможность заказать выписку в пару кликов гарантируют чистоту сделки. Однако, как показывает практика юридической фирмы Malov & Malov, за внешним спокойствием часто скрываются юридические мины замедленного действия. Мы поговорили с основателем компании, Андреем Владимировичем Маловым, чтобы разобраться, почему поверхностная проверка документов может привести к потере и денег, и жилья.
Иллюзия безопасности: почему ЕГРН недостаточно
В первую очередь нужно понимать, что стандартный пакет документов, который предоставляет продавец — это лишь верхушка айсберга. Обычная выписка из ЕГРН показывает текущее состояние объекта: кто собственник сейчас и есть ли прямые обременения, например, ипотека или арест, наложенный судом прямо сегодня. Но Андрей Владимирович акцентирует внимание на том, что главный риск кроется не в настоящем, а в прошлом квартиры.
Цепочка сделок и эффект домино
Логика здесь простая, но пугающая. Если квартира сменила нескольких владельцев, каждый переход права собственности — это потенциальная зона риска. Представьте ситуацию: три года назад квартира была продана по доверенности, выданной человеком, который на тот момент уже не осознавал своих действий или вовсе отозвал эту доверенность. Росреестр зарегистрировал сделку, потому что формально бумаги были в порядке.
Затем квартиру перепродали еще два раза. Вы покупаете ее у, казалось бы, добропорядочного человека. Но если первая сделка в этой цепочке будет признана недействительной судом, то все последующие продажи, включая вашу, рассыплются как карточный домик. Исходя из восемнадцатилетнего опыта работы Malov & Malov, суды в таких случаях часто встают на сторону изначально пострадавшего собственника, а не добросовестного приобретателя.
Банкротство физлиц: угроза замедленного действия
Еще один сложный момент, который невозможно выявить простым просмотром документов — это банкротство физических лиц. Эта процедура стала обыденностью, и количество банкротов растет с каждым годом. Опасность заключается в том, что сделку могут оспорить финансовые управляющие, если продавец будет признан банкротом даже через год или два после продажи вам квартиры.
Суд может посчитать, что цена была ниже рыночной или что сделка была совершена с целью вывода активов. Чтобы исключить этот риск, юристу необходимо проводить глубокий анализ финансового состояния продавца, проверять наличие судебных производств и долгов, которые еще не попали к приставам.
Наследники и материнский капитал
Также Андрей Малов подробно объясняет нюансы, связанные с наследством и семейным правом. Часто бывает так, что при приватизации или покупке жилья были ущемлены права несовершеннолетних детей или супругов, чье согласие забыли получить. Такие «забытые» родственники могут появиться на пороге вашей новой квартиры спустя годы и потребовать свою долю. Особенно это касается использования материнского капитала, когда родители забывают выделить доли детям, а потом продают квартиру ничего не подозревающему покупателю.
Глубокая проверка вместо сбора справок
Чтобы избежать подобных сценариев, требуется не просто сбор справок, а полноценное юридическое расследование истории объекта и личности продавца. Это кропотливая работа, включающая в себя анализ архивных данных, проверку дееспособности участников предыдущих сделок и оценку рисков оспаривания.
Если вы хотите детально разобраться, как именно строится система защиты покупателя и какие конкретные шаги предпринимают профессионалы, рекомендуем изучить источник, где подробно описан регламент полной юридической проверки.
Покупка квартиры — это, возможно, самая крупная трата в жизни большинства людей. Экономия на глубокой юридической проверке несопоставима с риском остаться на улице. Как отмечает Андрей Владимирович, задача эксперта — не просто прочитать договор, а увидеть то, что скрыто между строк и в архивах, обеспечив клиенту спокойную жизнь в новом доме.